根据CWM的住宅业可持续发展评价探讨

   绪论
        1.1问题的提出在人类社会发展的漫长历史岁月里，很长一段时间里人与自然是和睦相处的。随着人类的现代生产、生活方式的改变，传统的社会模式也必然面临着改变的压力，在不到一个世纪的时间里，地球的生态环境发生了巨大的变化，人类在改造自然的同时也给地球造成了创伤，各生产生活系统不可避免的产生了不协调问题。1987年，当世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中提出可持续发展的概念，人类认识到了未来良好的生存环境要靠今天努力。在可持续发展理论提出后的20多年中，该理论的观念被学者们细化并广泛应用到了各个研究领域。2003年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知指出，目前房地产业已经发展成为国民经济的支柱产业。国内房地产业己经再次进入一个高速发展时期，其中住宅业被确立为新的经济增长点和消费热点，发展迅速[’]。住宅业作为一个相关性极高的产业，产业带动性效果明显，其可持续发展程度应该引起人类的高度重视。可持续发展评价是指根据某市、某地毕区或某国的人口、社会、经济、资源和环境发展现状，采用一系列与该市、该地区或该国可持续发展相关的指标，建立适当的模型对其可持续性进行定性或定量评估。学者们通过建立可持续发展评价模型，可以对研究对象，如该市、该地区或该国的发展现状有一个总体全面的认识、了解发展中存在的问题，为其规划、发展研究和宏观决策提供依据。
         住宅业可持续发展的评价研究以可持续发展评价理论为基础，以某市、某地区或某国的住宅业为研究对象，通过对住宅业可持续发展的评价研究达到客观科学地反映经济、人口、资源环境、社会与政策制度之间的相互作用和协调关系。1.2研究背景住宅业的可持续发展是关系到民生的重大问题，亦是人类协调与自然关系的重要准则。作为人类生存和进化的基地，住宅更应成为人们返璞归真、接近自然的重要场所。在住宅业建设中应提高其与自然的亲和度，将其视为一个与经济系统、自然系统、社会系统分不开，通过物质循环、能量流动、信息传递把它们联系起来。我国正在全面建设小康社会的关键时期，社会富余劳动未能完全安置，下岗工人或失业者为数不少，城乡差异以及还有一部分人还生活在贫困线以下等等，这些问题都是与民生紧密联系在一起的。其中住房就是人民生活的基本保障，如果某个问题被激化，就有可能引起所有这些问题的“多米诺骨牌”效应，这样的后果是不堪设想的。因此，我们对住宅业发展过程中存在的关系社会稳定的问题应予以足够重视。经济发达国家的经验表明，住宅市场的健康发展离不开住宅市场分析研究的理论支持和政府部门的正确引导。住宅业可持续发展涉及到社会、经济、资源和环境等众多因素，是一个庞大的社会经济复杂系统。
           对这样一个庞大的复杂系统进行有效研究难度较大，因为它包括多方面的问题，既有技术层次面的问题，也有管理措施层次的问题，还有评价和协调方面的问题，要在一项研究中全面解决系统内的所有问题几乎是不可能的，而仅仅解决其中的个别问题，往往因缺乏对整个系统的整体认识，难以真正实现住宅业的可持续发展。住宅业的开发模式应该从只顾眼前利益、局部利益和个别利益的发展转变成重视长远利益和社会公众利益的发展上来。随着现在各大城市用地的日益紧张，城市环境的恶化，住宅业的可持续发展规划作为建设可行性报告的重要组成部分，不仅要评价项目建设的环境适宜性，还应对住宅环境内的生态系统恢复重建提出可行有效的对策措施。人类生活在地球上，而地球环境正在日益恶化，资源短缺、环境污染已成为当前人类社会面临的重大问题。1996年，联合国第二届住区大会上提出的两大主题:“人人享有适当的住房和人类住区的可持续发展”。明确将可持续发展与住宅建设有机结合起来。可持续发展必将成为今后住宅建设的主导思想。发达国家为住宅建设实施可持续发展的战略目标，在技术途径上都已经作了有益的探索。因此，系统研究住宅业的可持续发展是关系民生的重要课题之一。3国内外研究现状综述1.3.1国外研究现状住宅业的可持续发展理论是一个逐渐形成的过程。土地经济学是涉及到可持续房地产的最早的研究学科。
          土地经济学首先是由美国威斯康星大学教授T.lay在其1922年出版的《土地经济学大纲》中提出的。此后，社会经济运行所带来土地问题的日益复杂化，以及经济科学理论与方法体系的不断创新，有力地促进了现代土地经济学理论和方法体系的形成与发展。其中涉猎到土地供需、房地产市场之间的均衡发展[I210进入30年代和40年代，城市地理学的注意力也转移到城市和区域的关系以及城市区域内部形貌区的形成上，也探讨了房地产业的可持续发展问题，对于空间结构演化和空间政策进行了较细致的研究[[3]。这样的兴趣一直维持到50年代和60年代，这对于住宅的位置、结构、价格的可持续发展有重要意义。

参考文献 [1]汪海波，杨玉川.第三产业实用手册[M].北京:经济管理出版社，1994. [2]骄永富.房地产业必须走可持续发展的道路.[T].中国房地产，2003. (11) :34-35. [3]梁留科，任远析.中国房地产业可持续发展研究【J].经济界，1997. 1. [4]马晓冬.中国房地产业的可持续发展[N].中国网. 2004-9-8. [5] Wang Yal i, Miao Li 7 ins Economic analysis on the continual and balanced nrbani zation Urban Stndi es Vol. 12, No. 4, 2005. [6]周方.知识经济时代我国房地产业的可持续发展[T].商业研究，2004 (6) :9-12. [7]李植斌.城市房地产开发可持续发展理论与评价[M].合肥:中国科技大学出版社，2000. [8]胡学锋.房地产业可持续发展指标研究[[J].统计研究，2000 (3) : 48-52. [9]郑应亨.房地产业可持续发展及指标体系研究【D].重庆:重庆大学学位论文，200}} : 86-98.

摘要 4-5  Abstract 5-6  1 绪论 10-16      1.1 问题的提出 10      1.2 研究背景 10-11      1.3 国内外研究现状综述 11-13          1.3.1 国外研究现状 11-12          1.3.2 国内研究现状 12-13      1.4 论文研究的目的和意义 13          1.4.1 论文研究的目的 13          1.4.2 论文研究意义 13      1.5 论文研究内容及技术路线 13-16  2 住宅业的可持续发展 16-23      2.1 住宅业定义及特点 16-18          2.1.1 住宅业定义 16          2.1.2 住宅业的自然与经济特性 16-18      2.2 我国住宅业发展历史及现状 18-20          2.2.1 我国住宅业的发展历史 18-20          2.2.2 我国住宅业发展现状及成绩 20      2.3 住宅业可持续发展内涵 20-23          2.3.1 住宅业的发展应与经济基础相协调 21          2.3.2 住宅业可持续发展应与社会人口相协调 21          2.3.3 住宅业可持续发展应与资源配置相协调 21          2.3.4 住宅业可持续发展必须与环境建设相协调 21-22          2.3.5 住宅业可持续发展的重要性 22-23  3 住宅业可持续发展的重要影响因素 23-31      3.1 住宅业可持续发展与经济发展 23-24          3.1.1 经济增长和经济发展状况 23          3.1.2 利率与汇率 23-24          3.1.3 地价与建筑成本 24          3.1.4 金融业的发展 24          3.1.5 国民财富的积累和国民储蓄率 24          3.1.6 国际经济贸易状况和外交动向 24      3.2 住宅业的可持续发展与人口发展 24-26