现阶段国内房地产产业价格调整影响实证分析

   第一章绪论
        1.1研究背景我国房地产业自2007年年末开始，正经历着一次重大的产业调整。这种调整既是房地产业应对国际经济环境变化所做出的必要改变，也是我国房地产业进行优化与整合的必经阶段。2008年房地产行业从总体来看，还是在调整中出现了衰退之势毕业论文代做。国家统计局发布的数据显示，2008年7月份，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，自去年12月以来第8个月连续出现环比回落，也是自2005年6月以来第二次出现同比下降‘。这种衰退的表现主要体现在房屋交易量持续下降、房价出现近10年来首次下降以及房地产开发投资意愿 毕业论文下降等方面上。房地产业这种衰退明显受到了全球性金融危机的影响，在纵向的层面上，2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%;期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%}0从横向比较的层面来看，四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。另外，房屋空置率的增加也能够从一个侧面反映出房地产业房屋面积的销量不佳。
         200写本科毕业论文8年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%;其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点3。这种商品房销售的颓势在全国范围内是较为普遍的。这种衰退不仅是成交量的下降，还包括房地产商价格的调整。各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，2008年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅r匕2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中写毕业论文多少钱新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%,90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%012月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降‘。从婪伏平着.市扬环培的不住丰葬早个融倩栩的个找廿严重影响Fll我国房展消费人群的消费预期。这种预期的改变使消费者消费意愿推迟，更愿意采取观望的态势。这样就造成了消费层面上，消费需求的相对不足。尽管这种趋势是一种需求的抑制，但房地产业受到的影响也不容忽视。这种影响己经波及到房地产厂商。房地产厂商受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。
         2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点;房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%50为了应对目前的金融危机，中国房地产企业也采取了一些相应的措施，主要包括:适当调低房地产价格、采取一定的房屋购买配套优惠措施、改善售后服务等等。显然这些在一定程度上促进了购房者的购房需求，但是中国目前经济结构与收入组成使得这些措施不会很大程度上产生效果。因此，房地产业也面临着更大的调整。而在政府方面一系列房地产救市措施己经酝酿或采取当中了。这些措施已经包括了消费刺激、财政保护等等。以财政部对贷款利率、公积金、增值税、购房首付比例等诸多方面做出了调整:从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点60这些调整在客观上会缓解房地产市场现在所面临的压力，但是由于房地产业在我国所处的特殊地位使得房地产业的关联效果尤为明显，其产业调整拥有较大强度与范围的波及冲击效果，因此说，房地产业的调整后直接或间接的以价格的形式冲击到其他产业，进而对宏观经济形势造成影响。这种影响如果是负面的，则容易造成相应的恶性循环，从而进一步影响房地产业的发展。总的来看，金融危机给我国房地产业带来的冲击主要原因体现在公众与房地产投资商的预期上，其表现是由房地产业的调整反馈出来的，这种反馈不是单向的，而是多向的;不是一次的，而是多次的;如果不加注意应该还会有可能出现螺旋形加强递增的效果。综合上面的分析，对于房地产业调整影响的研究是有其必要性的。

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摘要 2-3  ABSTRACT 3  第一章 绪论 6-12      1.1 研究背景 6-7      1.2 理论文献综述 7-10      1.3 研究方案 10      1.4 论文的创新与局限 10-12  第二章 房地产业调整理论分析 12-20      2.1 房地产业调整原因分析 12-13      2.2 房地产业调整研究的实证方法 13-20  第三章 房地产业产业影响的基本面分析 20-30      3.1 数据来源 20      3.2 房地产产业关联效应分析 20-26      3.3 房地产产业冲击与波及效应分析 26-30  第四章 房地产业市场价格调整影响的预测分析 30-40      4.1 房地产业市场价格调整对其他产业价格的影响性分析 30-36      4.2 价税联动下房地产业市场价格调整对产业整体的影响性分析 36-40  第五章 结论及建议 40-43      5.1 实证结论 40-41      5.2 针对房地产业调整的建议 41-43  致谢 43-44