产业融合：房地产业和旅游业融合研究初探

产业融合：房地产业和旅游业融合研究初探

[摘要]近年来,旅游与房地产业的融合发展促成了新的业态,为这两个传统产业带来了革新性的商机。代写论文网代写论文由于旅游和房地产业之间具有较强的产业关联性,二者的产业融

合形成了旅游地产业。其中,旅游复合地产开发模式不断成长和成熟,成为国内房地产业和旅游业相结合的主要发展形式,并代表着二者产业结构优化升级的趋势。

[关键词]产业关联;产业融合;旅游复合地产

一、引言房地产业是一个关系国计民生的重要行业,特别是自国家实行住房制度改革后,房地产业得到了迅速的发展,成为我国重点发展的支柱产业,对国民经济的增

长起到了重要的带动作用。同时,被称为“朝阳产业”的旅游业,由于污染低、投入少、收益高等特点,目前是国民经济新的增长点。可见,作为第三产业中附加值高

、关联性强的旅游业和房地产业,其发展均具有广阔的前景。然而,旅游业和房地产业的高速发展在新时期也面临着新的挑战。一方面,随着社会经济的持续发展和人

们生活水平的提高,传统的“观光旅游”正向现代的“休闲旅游”方式转变,旅游业面临着产业结构优化升级的迫切需求;另一方面,近期国内房地产业开发受到宏观

政策调控影响波动明显增强,房地产业亟需寻找一条可持续发展道路。近年来,大量主题公园社区、旅游度假区等旅游房地产项目的开发和建设逐渐成为大型楼盘开

发的主要业态。因此,在旅游产业链有待升级和房地产业出现新的发展模式的背景下,旅游业和房地产业高度融合而形成了旅游房地产业。并且,随着全国范围内旅游

与房地产业的产业关联融合度不断加强,旅游房地产正以不断创新和资源整合的形式快速发展,大规模、综合性、多功能、集群化的旅游复合地产开发不断涌现,成为

我国旅游房地产业发展的主要方向。　　

二、旅游业和房地产业的产业关联分析从表面看,旅游产业的开发,是对土地及其上的景观文化资源的开发利用,可看作房地产开发的一个分支;广义房地产业也包含

着旅游开发模式。因而,旅游业和房地产业的结合是极有可能的,但是二者的产业关联和产业融合还有待从经济学角度展开深入的分析。(一)投入产出分析投入产出

表是产业关联分析的一个重要工具。投入产出表是以矩阵的形式,描述国民经济各部门在一定时期内(通常为1年)生产中的投入来源和产出使用去向,揭示国民经济各

部门之间相互依存,相互制约的数量关系。因此,可以通过房地产业和旅游业及二者的相关产业的投入产出数据,来150地产业和旅游业的产业关联程度。表1 2007年4

×4部门投入产出表单位:万元房地产业旅游业住宿业餐饮业中间投入房地产业1317707 19684•06 545641•6 1488727旅游业65947•71 1222956 15137•21 25394•13住

宿业589496•4 1996630 478626•1 93216•24餐饮业1026641 2222317 327976•7 316438•5　　数据来源:国家统计局国民经济核算司:《2007年中国投入产出表》,中

国统计出版社, 2009年。表2 2007年4×4部门直接消耗系数房地产业旅游业住宿业餐饮业房地产业0•008919 0•001213 0•019377 0•012407旅游业0•000446

0•075341 0•000538 0•000212住宿业0•003990 0•123004 0•016997 0•000777餐饮业0•006949 0•136907 0•011647 0•002637　　数据来源:国家统计局国民经济核算

司:《2007年中国投入产出表》,中国统计出版社, 2009年。通过表1、表2可以发现:仅从数值上看,旅游业对房地产业的直接消耗系数比房地产对旅游业的直接消耗

系数大,但是事实上,旅游业对房地产业的消耗比房地产业对旅游业的消耗要大。这是由房地产业的总产出基数比旅游业的总产出基数要大很多造成的,前者为

65947•71,而后者为19684•06。可见,房地产业在旅游业的发展过程中,在提供必要的基础设施方面发挥了重要的作用。旅游业对房地产业的依赖较大,而房地产业对

旅游的推动力较大,表明了房地产业与旅游业有较强的技术联系。此外,房地产业和旅游业对其相关产业住宿业、餐饮业的发展有推动作用。(二)影响力、感应度系

数分析影响力系数和感应度系数是投入产出模型中进行行业间关联影响分析的主要方法之一,其计算是在里昂惕夫逆矩阵系数的基础上进行的。里昂惕夫逆矩阵系数

用下式表示: (I-A) -1 = ( Bij )n×n式中, I为n阶单位矩阵, A为直接消耗系数矩阵。(1)影响力系数,是某产业影响力与国民经济各产业影响力的平均水平之比,

是反映某产业在经济活动过程中对其他产业影响的波及程度。影响力系数小于或大于1,表示该部门生产对其他部门所产生的波及影响程度小于或超过了社会平均影

响水平。影响力系数等于B矩阵的各列的和除以各部门列和的平均值的比率,其计算公式为:αj=ΣBij/1nΣΣBij ( j = 1, 2,..., n)式中, n为部门个数,分子为B

的第j列之和,分母为B的列和的平均值。(2)感应度系数,是某产业的感应度与国民经济各产业感应度的平均水平之比,是反映国民经济各产业变动后使某一产业受到

的感应程度。感应度系数小于或大于1,说明该产业的感应能力在全部产业平均水平之下或之上。感应度系数等于B矩阵的各行的和除以各部门行和的平均值的比率,

其计算公式为:βi=ΣBij/1nΣΣBij ( i = 1, 2,..., n)式中, n为部门个数,分子为B的第i行之和,分母为B的行和的平均值。不同产业的感应度系数和影响力系数

往往是不同的。感应度系数较大的产业对经济发展的制约作用较大,而影响力系数较大的产业对社会生产的辐射能力较强。如果一个产业的影响力系数与感应度系数

均较大,则表明该产业在国民经济中占据举足轻重的地位。[1]以下,笔者选用我国2002、2007年的直接消耗系数表的数据,计算上述两产业及其相关产业的影响力系

数和感应度系数,对房地产业与旅游业的产业关联进行分析。表3影响力系数和感应度系数分析时间部门影响力系数感应度系数2002年房地产业0•656874 0•57761旅

游业0•818691 0•471332住宿业0•953644 0•755004餐饮业0•953644 0•7550042007年房地产业0•481778 0•894036旅游业0•911493 0•415867住宿业0•863426

0•760917餐饮业0•877532 1•236823　　数据来源:国家统计局国民经济核算司:《2007年中国投入产出表》,中国统计出版社, 2009年。根据上述表中数据及资料,可

得出:第一,房地产业、旅游业的影响力系数都小于1,表明二者对国民经济其他部门的带动作用不强。特别是房地产业,其影响力系数低并且在下降, 2007年只有

0•481778。这与其支柱产业的身份是极不相称的,说明其对国民经济的拉动作用有待提高。第二,从感应程度看,表中的各产业都小于1,说明其受国民经济发展的影响

较小,这里旅游产业表现尤其突出。但另一方面也说明房地产业、旅游业等产业受国民经济其他产业发展的限制较小,这是处于发展壮大时期产业的一个特征,说明其

发展的前景广阔。第三,房地产业与旅游业一个是影响力系数低,一个是感应系数低,说明房地产业与旅游业的结合和发展具有较强1512011年第2期经济体制改革即房

地产业可借助旅游业获得稳定、长期的发展,增强其对经济的拉动力;而旅游业可借助房地产业在目前我国经济较快发展的大好宏观环境下获得较快的发展。通过以

上分析,我们可以看出,房地产业和旅游业的发展有着十分密切的相关性和互补性。房地产业为旅游业提供必要的物质基础设施;反过来,旅游业又带动了房地产业的

发展,为房地产业发展带来了全新的模式。总之,二者产业关联性强,并且二者的产业结合具有广阔的发展空间。　　

三、旅游业和房地产业的产业融合分析产业融合作为一种经济现象,最早源于数字技术的出现而导致的信息行业之间的相互交叉。国外学者一般从技术角度研究计算

机、电信业、广播电视业和出版业之间的产业融合现象。随着社会的进步和经济的发展,技术创新、产业集群效应以及范围经济理念的提升,产业融合的经济理论同

样适用于旅游业和房地产业。[2]根据王业良(2008年)提出的产业融合的四大驱动力机制(如图1所示),在技术创新与扩散的拉力、市场需求的推动力、企业间竞争合

作的压力和规制放松的支撑力的共同作用下,旅游业与房地产业的产业融合才得以实现。[3]图1　产业融合动力机制作用图(1)技术创新的拉力。随着科技的发达和

经济的发展,旅游业和房地产业不断出现技术创新。随着技术创新的扩散,各产业通过引进、学习新技术,对本产业的技术进行改造,并促使其与自己原来技术相融合,

创造出新的工艺和产品。技术创新是产业融合发生的前提条件和内在驱动力。旅游和房地产两大产业在对美、舒适性、便捷性等的追求上的一致性,使它们在技术融

合上不存在障碍。近年来,新型建筑材料、节能技术、环保技术和网络信息管理技术等技术进步提高了旅游和房地产项目的档次和附加价值,不断地促使两大产业融

合而出现高端产品。(2)市场需求的推动力。随着社会经济的持续发展和人民生活水平的提高,人们拥有的可自由支配的收入和时间正在迅速增加,旅游正在从一种时

尚逐步成为人们日常生活的一个组成部分,旅游休闲的主流价值观日益得到提倡。人们不再满足于过去传统式的观光旅游,而是不断追求一种集观光、休闲、度假、

会展、运动、娱乐、养身、教育、居住等综合功能于一体的旅游需求;另一方面,人们已经不再满足于第一居所,而是追求居住环境的改善。在郊外选择空气清新、环

境优雅、交通便捷的第二居所度过周末和节假日正成为房地产业的新市场需求。因此,“休闲旅游”时代的到来,市场对完整旅游系统的需求,推动了旅游业和房地产

的产业融合,促进了旅游房地产业的发展。(3)企业间竞争合作的压力。根据产业分蘖理论,在旅游房地产的上游产业树中的房地产业和旅游业等都是发展成熟的产业

,这些成熟行业中的企业其产品市场都趋于饱和,产品利润也趋于稳定或开始下降,企业有生产转移的强烈愿望,大量的企业开始开辟新的领域,其中包括房地产业介入

旅游、休闲、度假置业,旅游房地产产业进入融合期。(4)规制放松的支撑力。国家产业政策的调整,规制的放松,旅游成为一些地方政府的主导产业。从国家政策上,

党中央、国务院及各级政府,相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策,无形中为我国旅游房地产的融合提供了广阔的平台。具有较强关联性的旅游业与

房地产业,在以上四大驱动力的共同推动下,相互融合而形成了一种新的产业模式———旅游房地产业。　　

四、旅游复合地产的内涵旅游房地产业是旅游业和房地产业相互融合而形成的新产业,是依托旅游资源,以房地产开发为手段,共同构成一个旅居结合、休闲、旅游、

度假、居住等功能于一体的新兴产业模式。广义的旅游房地产包括旅游景点地产、旅游商务地产、旅游住宅地产、旅游休闲地产和综合性旅游地产等,其中前4种都

是传统的旅游房地产形式,不是当前旅游房地产的开发热点。而狭义旅游房地产或者高级形态的旅游房地产,是指综合性旅游地产,才是当前旅游房地产业的主要发展

模式。综合性旅游地产或者旅游复合地产,是旅游房地产的一种超大规模、主题突出、集成开发的高级形态。此类项目通常是集旅游度假、休闲娱乐、购物会展及餐

饮美食等复合型功能于一身,兼具低密度产权式酒店、别墅、公寓等物业租售,提供第一居所和第二居所配套的大型综合休闲社区。旅游业与房地产业的融合产生的

旅游复合地产业态,并不只是两个产业的简单叠加,更是一种集成创新。旅游复合地产有其自身的特点:152REFORM OF ECONOM IC SYSTEMNO.2.2011调性。旅游复合地

产强调的是开发商、旅游者、当地政府、社区居民等等多方利益的均衡发展。强调旅游复合地产有效利用自然资源、密切结合社区发展理念,既顺应人们生活水平提

高对旅游体验以及居住环境提出更高要求的潮流,也与当前环境保护、绿色旅游的趋势相契合。更值得一提的是,由于旅游复合地产规模宏大、营业项目丰富,提供较

多的服务业就业岗位,符合我国经济增长转型和产业结构调整的宏观调整趋势。二是环境特征。特定的稀缺性旅游资源是旅游地产发展的基础。旅游复合地产一般位

于自然景观,人造景观及人文景观比较丰富的地区。通过开发营造丰富的景观资源,吸引消费者休闲度假。三是功能特征。此类项目通常是集旅游度假、休闲娱乐、

购物会展及餐饮美食等复合型功能于一身,兼具低密度产权式酒店、别墅、公寓等物业租售,提供第一居所和第二居所配套的大型综合休闲社区。四是经营特征。旅

游复合地产面向的市场更为广阔,异地经营的比重大,且其存在消费的可存储性和期权消费的特征。五是投资特征。与旅游项目的长线投资不同,房地产项目一般是

3~5年为1个周期,投入巨额资金后要求运转快,房地产业与旅游产业的长短结合发展可以降低财务风险。并且,旅游业是后期投入少、呈几何增长的项目,因而旅游复

合地产业能提高投资收益。　　

五、新时期发展旅游复合地产的必要性旅游房地产兼跨旅游业、房地产业,辐射建筑、交通、种养殖、零售商业、咨询设计等诸多行业。旅游业与房地产业都是第三

产业中附加值高、关联性很强的产业,二者的融合,已经成为旅游业界和房地产业界关注的新热点。作为其高级形态的旅游复合地产更是对促进旅游业发展模式转型,

实现房地产业可持续发展,加速产业结构优化升级,以及推动国民经济整体发展都有重大的现实意义。(1)旅游业发展模式的转型需求。区别于传统的粗放式规模扩张

型旅游模式,旅游复合地产是在旅游需求升级、旅游观念改变、休闲度假型旅游普及的基础上产生并发展的,它的发展又能够支持和引导度假旅游的深入开展,促进其

效益的显现。旅游复合地产是一个关联性很高的产品,它的经济效益不仅体现在自身产品的收益,还体现在对其他产业的经济带动作用上。首先,在旅游复合地产开发

阶段,其产业链条中有规划、开发、营销、经营、管理等环节,因此旅游复合地产的发展必将促进各个环节共同发展,推动各方经济利益的提高;其次,在旅游复合地产

业的使用阶段,由于度假旅游者在旅游地逗留时间长,消费内容广,消费水平高,旅游的乘数效应表现显著,因此对度假地社会经济的影响也就更为深远。因此,发展旅

游复合地产对推动旅游业发展模式转型具有重大的意义。(2)实现房地产业的可持续发展。近几年,在中国的主要行业中,很少有一个行业经历过房地产业一样频繁的

政策调控。尽管从长期来看政策调控是为了房地产业长期发展,但是受国家宏观调控和金融政策的影响,房地产业的生存环境不断受到冲击。一些迹象表明,主流房地

产开发领域的机会逐渐减少,传统房地产业投资领域趋于饱和。而旅游业属于中长期投资行为,且因为经济关联性比较大、投资少、污染低、收益高的特点,在土地和

政策上得到相当的扶持。所以,一个土地开发项目以旅游项目启动,以地产收尾的旅游与地产复合经营方式,能让地产开发商灵活处理积压和空置的房地产,充分盘活

闲置资产,将成为房地产投资的新热点。旅游复合地产的发展是房地产业回避风险,转变发展模式,实现可持续发展的新途径。(3)促进产业结构调整和优化。作为两

大高度关联产业结合发展产物的高级形态,在第三产业高速膨胀式发展的过程中,产生了相当部分的重叠区域,联合房地产业与旅游业优势,能实现产业结构调整和产

业优化升级。(4)推动国民经济整体发展。早在2004年就有学者提出了我国经济增长的四大热点:住房、汽车、旅游、通讯。旅游房地产是旅游和房地产两个热点的

叠加,正是国家经济发展中消费增长的重中之重。近年来,旅游复合地产不仅自身有着巨大的发展前景,而且是具有较强辐射功能的产业,其发展将是中国经济增长的

下一个“驱动轮”。

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