” 1.1研究的依据” ” 1.1.1城市土地开发的必然性” ” 改革开放以来,我国逐步走向城市化的快速发展期,这一阶段城市建设用地规模迅速扩张是其显著特点。城市用地的有限性和城市建设用地的扩张要求城市用地必须节约、集约,必须关注城市的可持续发展,城市规模的扩张要求政府妥善处理好提供更多的公共品和农地转用中的“三农”问题等经济、社会问题。我国的土地产权制度决定了这一阶段土地既是政府提供公共品的重要资金来源之一,又是政府实施城市规划、产业规划、促进城市社会经济发展的重要工具之一。城市土地开发可以使城市政府实现对土地利用的有效管制,有利于解决城市化的快速发展阶段出现的社会、经济问题。因此,规范化、现代化的城市土地开发是政府在城市化发展过程中的必然选择。”
” 1.1.2城市滨水空间的重要性
城市滨水空间是城市空间的重要组成部分,具有提供公共活动场所、有机组织城市空间和人的行为、构成城市景观、维持改善生态环境系统、引导城市有序发展等多种机能,这些机能决定了城市滨水空间在城市空间中具有重要意义。” ” 上世纪90年代后期,我国城市扩张与城市更新进入高潮,城市产业升级加速,各大城市均掀起了滨水区开发与重建的热潮。城市政府普遍认识到城市滨水空间是推动城市进一步发展的重要空间资本,是城市开发中的重要资源,在提高城市环境质量,丰富地域风貌等方面具有重要的价值,其建设不仅有力地带动城市经济、环境和文化生活的发展,而且成为展现城市风貌的窗口。以往曾经阻碍城市扩张的“天堑”,正逐渐转变为现代城市经营的“金边银角”,成为城市土地开发的黄金地带。尤其在1998年城市房地产市场化改革以后,城市滨水空间更加成为政府为改善城市环境!提升城市形象!推动地区空间迅速拓展以及拉动产业发展所采取的重大城市建设举措。”
” 1.1.3项目管理在城市土地开发中应用的必要性” ” 项目管理是指利用系统工程的观念!理论和方法,通过一个临时性的柔性组织,对工程项目进行高效率的规划、组织、控制与协调,以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化。” ” 城市土地开发属于投资密集型活动,它本身的运作过程就是由许多相互独立和相互联系的活动组成。由于城市特点不同,土地一级开发的程序也存在不同之处,但是一般而言大体包含以下几个步骤:首先是对拟开发地块进行调查摸底,而后进行初步的成本测算并且征询规划意见,然后进行国有土地收购或城市居民拆迁,经过对开发地块进行熟化后最终将开发土地净地上市交易。可见,土地一级开发是由一系列任务项组成的复杂的行为系统。” ” 因此,项目管理的方法可以应用于城市上地开发,是对项目开展计划和控制等各项工作的基础。利用项目管理中目标管理的方法指导城市土地开发的运作,可以使城市土地开发的开展更具针对性和可操作性。”
” 1.1.4德州市滨水土地开发的紧迫性” ” 德州市水系丰富,河流众多,中心城区为运河、岔河、减河等三条河流南北穿过,东西两区夹河发展。西部城区是老城区,东部城区是城市新区,东西两区各自相对独立发展,城市土地开发多集中于城区中心,而处于城区边缘的滨水土地受关注度不高。以岔河为例,岔河是德州市中心城区中部的自然界线,将中心城区划分为老城区与新城区两部分,围绕各自的中心集聚发展,而岔河地处中心部位,但实际上成为了两城区的边缘区,“区位上中心,地位上边缘”的尴尬影响到其公共服务设施、基础配套设施等建设,也影响到开发商对岔河滨水上地的开发热情。” ” 滨水土地的合理开发对提升德州市城市形象,改善德州市自然环境,推动城市产业发展,优化城市空间结构,具有关键的作用。滨水土地开发的停滞不前直接影响到整个德州市未来的发展,滨水土地开发刻不容缓。”
” 第二章城市土地开发项目管理相关理论研究”
” 2.1土地一级开发相关理论” ” 2.1.1土地一级开发项目的概念” ” 土地一级开发的概念可以描述为:为了提高土地的利用效率和增强土地布局的合理性,在既定的城市空间范围内,按照城市发展规划和土地利用总体规划的要求,通过修建和改建道路等基础设施、增加绿地等公共用地的方法,调整土地利用结构,改善用地环境,提高土地的利用率和经济产出率,提高城市的现代化水平,以实现经济、社会、生态的可持续发展,然后再将该区域内的土地或相当于土地的价值按一定的原则分配给原来的土地所有者。土地一级开发的实质是合理地组织城市土地的开发利用,促进城市用地的有序化和集约化,提高土地的经济承载能力和土地收益率,在现有土地的基础上,优化城市用地结构,提高土地利用率,控制城市用地的盲目扩展,改善生态环境。”
” 第三章城市滨水土地开发相关案例研究..........28” ” 3.1小清河滨水区再开发项目管理案例研究.............28” ” 3.2沂河滨水土地开发项目管理案例研究..........36” ” 3.3滨水土地开发项目管理经验总结................44” ” 第四章德州市岔河滨水土地开发项目管理实证研究...............47” ” 4.1德州市岔河片区概况...............47” ” 4.2项目管理的组织指挥体系构建...............48” ” 4.3岔河开发项目投资控制研究.................48” ” 4.4岔河开发项目进度控制研究...........51” ” 4.5岔河开发项目质量控制研究.............52” ” 4.6岔河开发项目合同管理研究..............54” ” 4.7岔河开发项目信息管理研究...............55” ” 第五章结论..............57”
” 第五章结论”
” 根据对小清河综合开发治理和沂河土地开发项目两个滨水地区土地开发项目管理案例的经验总结,结合岔河片区综合改造项目实例研究,对滨水土地开发项目管理的结论如下。” ” 一、滨水区土地开发项目一般开发范围广,项目参与方较多,产生项目较复杂,因此形成一套先进的管理机制,搭建一套完善的组织管理机构,必不可少。一般而言,采用市领导小组领导下的“指挥部十项目法人”的组织实施模式,即“市长+市场”的模式,成立项目建设指挥部,整合市区两级政府的行政资源、利用市场机制、调动社会力量完成工程开发建设任务。” ” 二、滨水区土地开发项目的策划定位是项目的重点内容,在项目管理过程中,应着重关注项目筹划阶段的可行性分析、项目总体定位、项目发展策略等战略性成果的质量控制。只有大的战略方向得以明确,接下来的项目实施才有意义,项目的工程施工才能创造价值。” ” 三、滨水区土地开发项目涉及设计任务较多,而且囊括多个专业领域,在项目管理过程中应对设计阶段采取合理的管理方式。一般来说,负责开发建设的管理部门都会委托专业的咨询机构搭建咨询服务平台对各类专业设计进行总的统筹管理,主要负责对设计进度进行管理控制,召开评审会议对设计质量进行评析,形成例会制度进行定期的设计信息交底,控制设计费用成本等方面事务。” ” 四、滨水地区土地开发项目普遍具有投资数额巨大的特点,实施阶段的投资控制管理是重中之重。一般而言,施工阶段的投资控制实行动态目标控制,将每个项目分时段进行投资控制,根据筹划阶段和设计阶段所形成的项目投资计划将计划值和实际值进行比较分析,在项目管理过程中动态的对投资进行控制。” ” 五、滨水地区土地开发项目应实行全程动态目标控制,即无论是决策阶段、设计阶段还是施工阶段都要坚决的实施动态目标控制。一般可委托专业的管理咨询机构做为参谋,为政府提供管理服务,定期对项目中的进度、投资、质量等关键因素进行动态分析,比较计划值与实际值之间的相互关系。”
” 参考文献“” ” [1]王颖,盛静芬.滨水环境与城市发展的初步研究7J].地理科学,2002” ” [2]王建国,吕志鹏.世界城市滨水区开发建设的历史进程及其经验7J〕.城市规划,2001” ” [3]阎水玉,王祥荣.泰晤士河在伦敦城市规划中的功能定位!保证措施及其特征的分析7J〕.国外城市规划,1999” ” [4]高海波.南京外秦淮河滨水景观规划7J〕.现代城市研究,2003” ” [5]马正林.中国城市的选址与河流7J].陕西师范大学学报(哲学社会科学版),1999” ” [6]于哲新.浅谈滨水开发的几个问题〔J8.城市规划,1998” ” [7]郭红雨.城市滨水景观设计研究[J〕.华中建筑,1998” ” [8]张翩,于志光,顾永清.城市滨水区景观设计初探7J〕.城市研究,1999” ” [9]龚维超.城市滨水区空间环境设计与城市功能7J8.武汉城市建设学院学报,2001” ” [10]张庭伟.滨水地区的规划和开发7J〕.城市规划,1999” ”
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